2021年恒大崩盘后，“保交付”成为房地产行业最重要的政策指引，当然是为了避免整个行业出现系统性危机从而引发可怕的金融海啸。
2024年4月30日的政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这里的“存量房产”当然是指还没有卖掉的新房。为什么“清库存”成为房地产政策的主调甚至是一个十分紧迫的任务？一方面，在“保交付”政策下，2023年商品房的竣工面积和待售面积同比增长了17%和19%；另一方面，进入2024年后购房需求急速萎缩，2024年一季度新建商品房销售面积和销售额同比分别下降19.4%和27.6%，其中住宅销售面积和销售额同比分别下降23.4%和30.7%，大量的新房砸在了开发商手上。尽管2023年商品房新开工面积下降了20%，但是面对强烈萎缩的购房需求和更长的去化周期，存量房产的“堰塞湖”水位还会持续升高。
急速萎缩的购房需求不仅再一次加剧了房地产行业的风险，更让地方政府的财政收入进一步恶化。2024年一季度的财政数据不好看，地方政府性基金预算收入下降了5.6%，其中最主要的卖地收入下降了6.7%。由于购房需求的急速萎缩，长期靠卖地过“好日子”的地方政府不仅要过“紧日子”，而且是越来越恶化的“紧日子”，还会进一步恶化地方政府未来的举偿债能力。所以继去年12月穆迪将中国的主权信用展望从“稳定”下调至“负面”，惠誉也于今年4月将中国的主权信用展望从“稳定”下调至“负面”。房地产行业的商业风险已经上升成了政府的政治风险。
由于中国城市化进程受阻导致房地产投资属性丧失，依靠卖地养政府的“土地财政模型”就走到了尽头。只要这种趋势没有出现逆转，地方政府就只有一条路可走：大幅缩小政府规模和开支。对于很多卖地收入占财政收入很大比例的地方政府，这条路走下去意味着什么我想大家都是清楚的。然而，地方政府“土地财政模型”所面临的挑战远非这么简单。中国经济增长长期主要依赖于投资，而基于政府的投资特别是“大基建”投资是十分重要的组成部分。支撑政府举债“大基建”背后最重要的力量是全球大市场和高速城市化进程所带来的未来更高的财政收入。大基建往往意味着很低的投资回报率、很长的投资回收期以及高昂的运维费用，在全球供应链转移叠加城市化进程受阻的情况下，政府过往大量的大基建投资会形成反噬，进一步恶化地方政府的财政状况。大家可以关注过去这些年地方政府建设起来的大量的机场、城（地）铁等基础交通设施以及大量的公共服务设施，比如前几天珠海拆除2017年才通车运行的有轨电车可能只是一系列连锁反应的开始。如果入地财政见顶，大基建时代也就结束了。如果外国投资和私人投资再跟不上，中国经济增长就会出更大的问题。
所以，当下面临的核心问题其实是既要让地方政府摆脱财政的土地依赖，又要稳定地方财政收入。你会怎么做？土地增量靠不住就只能依靠大量的土地存量：“房产税”几乎就是板上钉钉。当然，房产税推出之前必须要一方面出清库存，一方面严格卖新地以免恶性循环。所以我们看到进入五月全国还有限购的城市只剩下了6个，而且最终会全部放开。至于那些在限购放开后连夜涨价30%的杭州业主，我只能说，你们想多了，赶紧降价去库存吧……
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