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[转载]北京、济南国资平台大举卖房，到底咋回事？
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[转载]北京、济南国资平台大举卖房，到底咋回事？
转自 铁锤微观
最近这段时间，各大城市在搞比拼式取消限购、取消限售，说实话，热闹有点看不过来了。其中最大的看点是一线城市广州也加入了。
至于为什么有那么多城市陆续解除限购，原因一点也不复杂，说穿了就是前一阶段的“认房不认贷”、“降低首付比例”等政策未达到预期。
底层逻辑是，房子、土地卖不动，地方财政吃紧，叠加现在是上面默许政策松绑的时代，你不抓紧抢人抢钱，其它城市就会捷足先登。
限购解除或松绑，购房者蜂拥进场抢房的场景没有出现，反倒是各大热点城市上演了一出扎堆卖房套现的剧情。
相较于普通个人投资者零星出售房产而言，这几天最吸引大家眼球的是北京和济南的国资平台也跟着大手笔卖房——前者一次性出售154套房子；后者更猛，一出手就是1341套房子齐售，面积合计达到约16.6万㎡，涉及4个小区，总价值预估高达28亿。
最关键的是，济南发布的公告中特别提到
“后续其它项目根据招标人需求逐渐增加”
，可以理解为，后续还会有更多的房源推出。
国资平台卖房，到底咋回事？今天我们详细聊聊。
根据媒体的报道，目前北京国资和济南国资打包出售的房源，都还没有卖掉。
前者是第一次竞拍，价格比市场价低7%左右，但有两个要求，一是需要一个月内付清房价30%的竞拍保证金，二是要给交易所2%的手续费。算下来也没优惠多少，所以最后参与竞拍者寥寥，无奈只能延期拍卖。
而后者发布的是“房屋营销代理服务项目招标公告”，即还处于招标代理机构阶段，并未真正上市销售。
我注意到，现在大家比较关心的问题有三个：1、这些房子是怎么进入到国资平台的？2、现在为什么要集体出售这么多房子？3、这些房源入市，对现有的住房市场有何影响？
北京、济南两个案例的实际情况差不多，我们以济南为例进行分析。
首先，据我了解，这些房子主要是通过两种方式进入国资平台，一是购置存量商品房，二是划转竞建公有房。我查阅资料发现，今年6月7日有媒体（齐鲁晚报旗下官方账号）报道称，济南城发集团目前拥有超过45万平方米的住宅项目、50万平方米的公寓项目等。
购置商品房很好理解，其实就是政府采购存量商品房用作棚改安置房或租赁住房。在2019-12-20发布的“山东省住房城乡建设厅等部门关于加快棚户区改造货币化安置工作的指导意见”中有明确规定，棚改居民可以购买政府采购筹集的定向安置房源。这样的规定其实有很深的用意，一是帮助开发商完成去库存，二是每个城市有租赁住房的指标。
采招网公布的招标结果也显示， 济南城市发展集团已经完成了“2023年度收购部分存量房源用于租赁住房二批次的招标”。
划转竞建公有房是什么意思？这要从土拍说起。为了抑制地价过快增长，2017年起，很多城市土拍规则有所改变，主要走“限地价”、“竞自持”、“竞配建”等模式。这几个词大家应该都听过。就是通过这种方式约束开发商漫天喊价。
打个比方，一块地有10家房企参与竞拍，最后叫到了最高限价，为了分出胜负，开发商开始竞自持年限，或竞建安置房面积。谁自持的时间长、代建的安置房面积多，地块就花落谁家。待项目建成验收合格后，开发商把代建的安置房移交给市政府。
比如2021年的3月份，济南万科代建的某项目内的竞建公有房启动移交，这是济南市首家进行移交的竞建公有房。
这些竞建公有房，又叫“政府储备性安置房”，属于市级国有资产，建设完成后统一移交给济南市住建局，再划转至济南城市发展集团名下，由其代市政府持有并统筹管理和运营。这次发布招标营销代理的公司其实就是典型的城投公司，是政府与社会资本组成的特殊机构。
有人说，这是变相炒房、0元购房，我不予置评。
政府集中采购是合规合法的，在整个政策和流程上来说，其实没有任何问题。至于竞建公有房，本身就属于市级国有资产，国资平台的确有权处置，即便有些房产起初的定性是租赁性质用房，后期也可以通过变更产权的方式进行出售。
其次，了解完来龙去脉，再说房产的处置，大家就豁然开朗了。说穿了就是地方国资要处理旗下资产了。
至于理由其实也不难猜测，联系到地方城投负债高企不下，我们很容易就能得出变卖资产填补债务窟窿的结论。
既然是国资平台卖房，就涉及到非常关键的一点，国有资产流失的问题。所以我们看到，不管是北京还是济南在打包出售房源时，这些房产虽然有折扣，但是都不超过10%。北京国资出售的154套房，第一次竞拍未成功，第二次竞拍时，起拍价可能会有所降低，但最终也不会低于评估价的9成，否则就属于国有资产流失。
大家可以关注一下后续，验证一下我说的是否属实。
这些房子为什么比市场价便宜很多，还是不好卖呢？
核心原因不在价格，而是这些房子都是安置房，小区环境没有商品房好，户型设计、配套建设也落后于商品房。
这件事说起来其实没那么复杂，根源还在城投这里，说穿了它属于畸形产物。这几年城投一直扮演的都是“救火将军”的角色，哪里土地卖不掉了，城投站出来托底；哪里房子卖不掉了，城投站出来接手。
众所周知，城投自身的资产收益性是比较差的，再加上一直都是举债救火，所以到最后“地主家也没有余粮了”，就会想方设法处置资产，填补亏空。
为什么是现在？
我觉得，这绝非偶然。一方面，很多城市竞自持5年期限已到，竞建公有房已完工，这些房子已陆续划转至城投名下，可以名正言顺出售了。另一方面，当下可能是卖房的最好时期，北京刚实行认房不认贷不久，新增购房需求井喷，带看量起来了，9月二手房成交量也环比增长30%，正是出货好时机；济南全域取消限购、取消限售也刚刚不久，现在也属于需求激增的关键时期。
再者，这些国资背景的房源入市，对市场有何影响？
话分两头说。
个人觉得，北京的影响相对较小，一方面房源体量不大，北京每月的二手房成交量在万套以上。当然这是基于目前的情况而言，据说后续这类房源还会继续放出，具体影响要视量而定。量大则可能会起到“庄家砸盘”的功效，区域房价可能走低。
另一方面，前面提到了，这些房子虽然地理位置不错，但房子本身的质量不敢恭维，和商品房相比性价比更低。除非后续销售价格大幅下调，否则短期想出售，也是比较难的。
济南的影响就比较大了，二手房月成交量在8000套左右，一次性打包1341套房源入市，且可能低于市场价10%，而且基本都是万科、龙湖、保利等大品牌开发商代建，应该会比较抢手。
可能不是改善需求购房者的菜，但对首套刚需来说，或许是不错的选择。
但想通过这种方式全面带动楼市成交复苏，我觉得不太现实。最近几年，大举投资买房的人，都被现实打得鼻青脸肿，市场步入下行通道已经两年多了，搞得人心涣散，仅靠几个政策宽松是不可能挽回局面的。
事实上，现在国资又带头卖房，而且一出手就是上百套、上千套，会让不明真相的吃瓜群众浮想联翩——多数人会觉得：连官家都在卖房套现，普通老百姓现在坚决不能买房，现在买房就是为国接盘。
另外，很多人把国资卖房和房产税延期关联起来，有人更是直言，“终于知道为什么不收房产税”，“原来是在等主力出货完后再收”……我的看法是想多了，这些房产都是保障性质，房产税收不到他们头上。
虽然这段时间，全国各地都在争先施策修复购房者信心，9.25全国存量首套房刚刚普降利率，但说实话，市场并不看好房市就此反转。从9月份（截止到9.24）的数据可见一斑，出了那么多政策，但重点15城的二手房成交量，同比仍然下跌1.24%。
准确地说，现在只在供给端施策，需求端发力甚少，注定了救市效果会递减，尤其是资产价格持续下跌，以及二手房挂牌量激增，再加上后续各地国资如果有类似操作，大量房源入市，市场悲观情绪反扑是必然的。
究其根本是，信心摧毁容易，重建难。
最后，关于买房，我还是坚持之前的观点，政策放开也不必焦虑，因为整体基本面未发生改变，所以现在最好是当个观察者，而不是抢跑者。今年的金九银十除少数具有绝对实力的城市数据好看之外，其它城市的数据依然好不到哪去。
基于此分析，四季度只会更有利于买房人。
全文完，既然看到这里了，如果觉得不错，随手点个赞和“在看”吧。
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