转自 铁锤微观

存量房贷利率下调，可能比我预期的来得更快。不出意外，8月份会盖棺定论。

何出此言？

8.1 中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，其中关于房地产的部分着墨甚多，不仅再次提及“引导个人房贷利率和首付比例下调”，而且有一个重量级表态：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

 

仅半个月，央行态度发生巨变，由之前的“鼓励支持”、“友好协商”升级为“指导”、“依法有序”。结合当前的经济大环境不难看出，这一次“存量房贷利率下调”势在必行。

为什么是“指导”，而不是直接发“文件”？有人说，存量房贷利率是商业银行和购房者之间已构成契约的事实，央行不好干预。即不好出台“行政手段”，强制要求商业银行降利率。

理论上确实如此，但国家真想做的事情，没有做不成的。

复盘2008年的存量房贷利率下调，我们会发现，当时下发的文件也并不是要求商业银行直接下调房贷利率，而是将住房利率下限调整为基准利率的七折。

说穿了就是，央行设置一个房贷利率下限，商业银行自主选择降还是不降。但实际上这么做就等于是逼着商业银行自行向这一标准靠拢。

原因很简单，一旦利率下限确定，很多中小银行会率先行动，搞“转按揭”业务，挖墙脚，抢夺客户、抢占市场份额。其结果是商业银行之间内卷，大行为了不流失客户，最终也会加入到实质推进存量贷款利率七折的行动中，并允许客户行内转按揭。

这需要有个过程，说白了就是市场自我调节。

总结来说，降存量房贷利率其实并没那么复杂，央行只需要启动一个市场化的调整机制，并释放对于转按揭的宽松态度，这事儿就水到渠成了。

 

很多人现在还在纠结“存量房贷利率会不会降”，其实是压根没理解这事儿的底层逻辑，即没理解当前时期降存量房贷利率的必要性。

总结来说有两个：第一，贷款的太少，提前还贷的太多。

现在的情况不仅是巨额资金躺在银行里，银行需要支出巨额存款利息，更严重的是，货币传导失灵，货币乘数效应失效。

华创证券张瑜测算，上半年提前还贷规模超2万亿，较去年同期多1万亿，而今年上半年新增房贷只有1.46万亿。

重点是，这一趋势目前丝毫没有逆转的迹象。核心原因是房地产在一季度短暂冲高后，二季度又二次探底了。

尤其是刚刚过去的7月，房地产差到极致：7月单月，百强房企销售额环比下降33.5%，同比亦大降33.1%，降幅较上月进一步扩大。受此影响，百强房企前7个月的销售业绩增速由正转负，同比降低4.7%。

过去两年，居民部门的消费贷款都是降低的，个人房贷增量也是逐年萎缩，唯有经营贷大幅增加，明眼人都知道这是“转贷”的结果，本质上是利率差过高，倒逼很多家庭节衣缩食也要提前还贷，降低家庭资产负债表。

第二，消费撑经济的关键时期，老百姓的流动资金都用来提前还房贷了，消费自然会被挤压，这是国家不希望看到的。

而调整存量房贷利率有助于降低存量房按揭月供，对促进消费有巨大帮助。举个例子，纯商业贷款100万，期限30年，按原利率5.88%计算，月供5918元，利息总额113万。若利率降至4%，月供降至4774元，利息总额降至71.8万。

也就是说，存量房贷利率降至新增房贷同一水平，贷款100万，每月月供可减少1144元，利息总额可减少41.2万，这是一笔巨额资金，足够在很多县城全款购买一套大房子了。

最重要的是，这笔钱释放出来后，是很可能会呈现在消费市场的，对于促消费拉经济，有显著作用。

当然了，不能忽略的是，降存量房贷利率也有助于释放改善型需求，活跃二手房市场交易，加快楼市复苏。

所以，站在宏观视角，商业银行是时候“放血”了。

这就涉及到一个问题，降存量房贷利率到底需要商业银行让渡多少利润？

央行数据，目前我国个人住房贷款余额39万亿。有券商计算，存量按揭利率加点下调，可能影响商业银行每年利息收入2000亿左右，影响净利润约6个百分点。

看到这里，有人可能会说，银行不是做慈善的，他们眼里只有利益，做的就是晴天送伞雨天收伞的生意，让既得利益者让利，比杀了他们都难。

这话我也说过。但我更说过，降存量房贷利率其实就是博弈的艺术——宏观经济发展的需求和商业银行对利润的追求，以及商业银行如何以最低的代价实现利益最大化。

说穿了，降存量房贷利率现在既有经济发展的需求，也有民意基础。

从目前剧情的演变来看，宏观需求的优先级别显然大过商业银行自身的利益考量。

为什么这么说？因为存量房贷利率调整已经上升到“法治”层面了。直白点说，这事儿已经板上钉钉了。说穿了，商业银行在中国整个经济制度安排中有其特定位置。

为什么促进消费非降存量房贷不可，二者有必然联系吗？

当然有。

消费是经济的重要支撑，但它既不是手段，也不是目的。是顺其自然的事情，我始终相信一个事实，兜里真有钱，是不可能不消费的。

问题是现在大家兜里没钱，而头部的有钱人消费需求有限，他们是指望不上的，低收入者饭都快吃不上了，更是捂紧钱包不消费。所以中间有房一族无疑就成了消费的主力军，但疫情三年，很多人的月供负担能力被严重打击，消费能力更是被牢牢限制。

促消费的核心是提高居民收入，现在的情况是财政紧张程度超乎想象，发钱和发券之间只能选择发文。

现在能用来提升消费能力的常规且立竿见影的手段，也就只剩压低利率了——降低利率，即降低有贷一族的月供负担，解救一批被房贷压得喘不过气的中产，消费提振就不再是一句空话。

 

事实上，回过头来看，我们今天消费上不去，银行也是罪魁祸首之一。

中国居民家庭差不多7成的财富都在房子上，其中债务占一大半。我们总说，过去二十年地产商为银行贡献了巨额利息，殊不知和购房者相比，地产商就不值一哂了。

前面提到，居民部门房贷余额39万亿，其实这个数字并未包含利息，只是全国人民欠下的本金，如果再考虑利息，这个数字基本上要翻倍。

2022年我国商业银行累计实现净利润2.3万亿，其中39万亿房贷就贡献了65%。我想说的是，不管是商业银行还是金融机构，本质上都是靠着吸血全社会发展起来的，是靠透支数以千计的家庭二三十年的未来，才有今天的规模和利润。现在需要他们割肉放血的时候，他们却迟迟不动。

这么多年，大家应该也看明白了，房地产本质上就是披着实体外衣，寄生了一大批金融机构，不断收割后来者的金融接盘游戏罢了。底层民众的眼里，看到的是避风港湾的房子，金融者看到的都是利益。这是放诸四海皆一样的资本游戏，不是我们的独创，但问题是再没有比我们收割更狠的。因为我们缺乏最基础的个人住房托底保障政策，问题楼盘的受害者，永远都是付出资金最多的那批人。

今天聊的有点多了，情绪宣泄也没控制住。

简单做个总结，一切问题的根源都是经济问题，商业银行的利益，个人的消费，权重都低于经济大局稳定。换句话说，稳定才是当下市场的共同底线。但当下的形势已经很严峻了，这并不是危言耸听。尤其是在出口和投资不给力的情况下，下半年经济增长的发力点在于消费。

可现实是，都在指望内循环救经济，但老百姓很显然已经拉不动内需了。

破解之道，藏在存量房贷利率里：降低还贷一族的月供压力，商业银行让渡一部分利润。正如我们之前说的，让得利者让利，无异于与虎谋皮，难度可想而知。所以才有了后来的央行“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，上升到国家层面，事情的性质也就变了。

但平心而论，今天的房贷余额与2008年相比，已经高出数倍，这意味着存量利率降至新房同一水平，需要商业银行大放血。

叠加商业银行自身也有净息差压力，所以后续存量房贷利率大概率会降，但也是有条件的，比如可能提高降准降息的基数，比如下调存款利率进行对冲。

底层逻辑是：羊毛出在狗身上，最后猪来买单。

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